我が家の住宅ローンはフラット35の元金均等返済だ。
以前、僕は元金均等返済は最初の返済額が一番多いとお話しした。
でも実は我が家はそうではない。
僕がローンを契約した2009年当時、長期優良住宅なら
10年間は金利を1％引き下げてくれるという条件があったのだ。
今も似たような制度は色々とあるみたいだ。
僕は契約当時の金利が2.16％だったので、最初10年間は1.16％になるわけだ。
「ほぼ半額セールやん？」
僕は当時から、金利が上がる前に少しでも繰り上げ返済をしようと思っていた。
とにかく返済総額を少なくしたかったし、借金があるのが嫌だった。
返済開始後、2年数か月経った頃、僕はサラリーマンという人種に悩んでいた。
そう、退職を考えていたのだ。
結局、退職するわけだが、後押しになったことがある。
それは、手持ちの資金が住宅ローン残高を上回った事である。
そうなると、もう一つ考えるべきことがある。
団体信用生命保険（団信）である。
これは細かい内容は色々だが、簡単に言うと契約者が死んだら
残された家族がローンを返さなくていいという保険だ。
これはローン契約時、確か加入必須だったから加入したが、結構な金額だった。
契約初年度で約11万円だった。2年目も大差なかったので悩んでいた代物だ。
これも毎年払っていたら大変な金額になる。
だから僕は「最悪でも、いつでも全額返せる」と思ったので
３年目は加入しなかった。
これだけで１００万円以上の節約になったのではないだろうか。
我ながら良い選択をしたと思っている。
で、話を戻すと、手持ち資金に余裕ができたわけである。
ただ一気に返済してしまうと、今後の生活が不安になるので、
とりあえず試しに１５０万円だけ繰り上げ返済してみた。
で、退職が決まり1年後、様子を見てまた８００万ほど繰り上げ返済をした。
さらに様子を見つつ、1年後に３００万を返済した。
というように、契約後の金利が上がる前に繰り上げ返済をしまくったのだ。
分かりやすく言うと、借りてから５年も経たないうちに
元金2,000万円のうち、約７５％の1,500万円近くを返し終えたのだ。
そして金利が上がる10年後には残債が410万円にまで減っていた。
僕はこの直前にも色々とアクションを起こしてみた。
現契約会社の金利が安い物に借り換える見積もりもしてみたし、
他行に借り換えの相談にも行ってみたりした。
出た結果は「現状より総支払額が減る事はない」でした。
で、410万円を一括で返すかと考えたのだが、金利は年2.16％なわけだ。
めちゃくちゃ高いわけではない。
だったら返さずに、それ以上の利回りで運用できれば得では？
この考え方は退職直後にもあった事だが、
その時は運用額が大きいと失敗した時のリスクがデカすぎるのと、
自分の身の振り方も分からなかったので、返済という安パイを選ぶ事にした。
でも今回は最悪ゼロになっても大丈夫な金額であり、
過去の運用実績から自信があったのだ。
現在、ある持ち株を配当利回り4.3％で500万以上持っているので
税金を考慮しても、年3.4％で運用できているわけだ。
株価も上がっているので、キャピタルゲインも入れると
この投資は成功だったかなと満足している。
ただ、他人には絶対お勧めしない。
確実にローン金利の2.16％以上（税金考えると2.8％？）で
運用できる保証などないのだから。
借金してまで株をしているのと同じですからね。
皆さんは確実に返済して下さい。
私は自己責任でしているだけです。
では最後にラーメンの話。
今日の写真のチャーシューメンも中々美味しそうですね。
でも残念ながら思い出せない！
日付は昨年のクリスマス。
という事は妻とデートしているかも？
で、妻にも聞いてみた。
妻の携帯にも同じような写真があったが、妻も覚えてないらしい。
ある意味、安心した・・・。
近所でも見覚えがないので、たぶん高速に乗ってどこかへお出かけでもして
そのときのサービスエリアとかのラーメンかな？
という事にして、今日はここまでです。
ありがとうございました。
